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Por entender qué puedes permitirte. Antes de visitar nada, conviene tener claro tu presupuesto real —incluyendo los gastos adicionales a la compra— y si necesitas financiación bancaria, tener una idea de lo que el banco puede concederte. Con eso sobre la mesa, la búsqueda tiene sentido. Sin eso, es perder el tiempo.
Como mínimo entre un 20% y un 30% del precio del inmueble. El banco financia habitualmente hasta el 80% del valor de tasación, y los gastos de compra en Andalucía —ITP, notaría, registro, gestoría— suponen entre un 10% y un 12% adicional. Comprar sin ese colchón es empezar con el pie cambiado.
Depende de si hay hipoteca de por medio. Sin financiación, el proceso puede cerrarse en pocas semanas. Con hipoteca, lo habitual es entre 6 y 10 semanas desde la aceptación de la oferta hasta la firma en notaría. Los plazos tienen su lógica y sus imprevistos: conviene no tener prisa.
Que asumes un riesgo real. Si firmas arras sin tener la financiación confirmada y el banco te la deniega, puedes perder la señal entregada. Lo más sensato es tener al menos una pre-aprobación bancaria antes de comprometerte con ningún contrato.
Con un buen agente, siempre. No porque lo digamos nosotros, sino porque el proceso tiene más pasos, más letra pequeña y más momentos de decisión de lo que parece desde fuera. Un agente que trabaja bien te ahorra tiempo, errores y dinero. El problema es encontrar uno que de verdad trabaje bien.
Casi siempre hay margen. Cuánto depende del tiempo que lleva en el mercado, de si el vendedor tiene urgencia y de cómo esté la demanda en esa zona. Una oferta bien fundamentada, en el momento adecuado y con una estrategia clara tiene muchas más posibilidades que una oferta lanzada sin criterio.
Lo que alguien está dispuesto a pagar por ella en este momento, en este mercado. No lo que pagaste cuando la compraste, no lo que necesitas para tu próximo proyecto y no lo que vale la del vecino. Una valoración honesta se hace comparando con precios reales de cierre de inmuebles similares vendidos recientemente en tu zona. Si alguien te da un número sin haber analizado eso, desconfía.
Depende casi siempre del precio. Un inmueble bien valorado y bien presentado puede venderse en semanas. Uno sobrevalorado puede llevar meses en el mercado, acumular bajadas de precio sucesivas y acabar vendiéndose por menos de lo que habría conseguido saliendo bien desde el principio. El precio de salida es la decisión más importante de toda la operación.
Que probablemente te salga caro. Los compradores de hoy tienen acceso a mucha información y detectan rápido cuándo un inmueble está fuera de mercado. Si no hay visitas en las primeras semanas, el inmueble empieza a quemarse. Y un inmueble que lleva tiempo publicado genera una sola pregunta en el comprador: ¿qué tiene de malo?
No necesariamente obras, pero sí preparación. Un inmueble limpio, ordenado y bien presentado se vende antes y a mejor precio. El home staging —preparar el inmueble para que entre bien por los ojos— no requiere grandes inversiones pero sí criterio. En Kompas te orientamos sobre qué merece la pena y qué no antes de poner tu casa en el mercado.
Los básicos son: escritura de propiedad, nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética, últimos recibos del IBI y certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios. Si hay hipoteca pendiente, también el certificado de deuda pendiente del banco. En Kompas te ayudamos a tenerlo todo en orden antes de salir al mercado.
Dos principalmente. La plusvalía municipal, que paga el vendedor al ayuntamiento y se calcula sobre el incremento de valor del suelo desde la compra. Y el IRPF, si has obtenido una ganancia patrimonial —es decir, si vendes por más de lo que pagaste. Existen exenciones importantes: mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, o quienes reinvierten en otra vivienda habitual. Cada caso es diferente y conviene analizarlo antes de cerrar la operación.
Un documento del Registro de la Propiedad que acredita quién es el propietario del inmueble y qué cargas tiene. El vendedor debe tenerla actualizada para facilitar el proceso y generar confianza en el comprador.
Con una primera conversación sin compromiso. Nos cuentas qué necesitas, nosotros te explicamos cómo trabajamos y vemos si tiene sentido seguir adelante juntos. No empezamos a trabajar hasta que las dos partes tienen claro qué se puede esperar y cómo va a ser el proceso. Eso nos ahorra malentendidos a todos.
Nuestros honorarios los hablamos en la primera reunión, de forma clara y sin letra pequeña. No publicamos una tarifa fija porque cada operación es diferente. Lo que sí podemos decirte es que nuestro modelo de trabajo está orientado a conseguir el mejor precio posible para el vendedor en el menor tiempo razonable. Un agente que cobra poco pero vende mal te sale caro.
Operamos principalmente en Andalucía, con base en Gines, Sevilla. Conocemos bien el mercado local, pero gestionamos operaciones en toda la comunidad. Lo importante no es la zona: es tener el criterio y las herramientas para trabajar bien en cualquier mercado.
Que formamos a nuestros agentes antes de ponerlos a trabajar y seguimos haciéndolo después. Que te decimos lo que necesitas oír aunque no sea lo que querías escuchar. Que no publicamos un inmueble sin haberlo trabajado bien. Y que no desaparecemos entre fase y fase. Son cosas que deberían ser el estándar del sector. No lo son.
Especialmente entonces. Cuando es la primera vez, las dudas son mayores y los errores cuestan más. Nuestro trabajo no es solo gestionar la operación: es explicarte cada paso, adelantarte lo que va a pasar y estar disponible cuando aparezca una duda. Que salgas de este proceso entendiendo lo que ha ocurrido y sintiéndote bien acompañado es tan importante para nosotros como cerrar la operación.
Dos principalmente. La plusvalía municipal, que paga el vendedor al ayuntamiento y se calcula sobre el incremento de valor del suelo desde la compra. Y el IRPF, si has obtenido una ganancia patrimonial —es decir, si vendes por más de lo que pagaste. Existen exenciones importantes: mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, o quienes reinvierten en otra vivienda habitual. Cada caso es diferente y conviene analizarlo antes de cerrar la operación.
Un documento del Registro de la Propiedad que acredita quién es el propietario del inmueble y qué cargas tiene. El vendedor debe tenerla actualizada para facilitar el proceso y generar confianza en el comprador.
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